Wer eine Immobilie kauft, sollte neben dem Kaufpreis auch die zusätzlichen Kosten rund um den Eigentumsübergang im Blick behalten. Dazu gehören insbesondere die Gebühren für den Notar und das Grundbuch. Da Grundstücks- und Immobilienkäufe in Deutschland notariell beurkundet werden müssen, sind diese Ausgaben fester Bestandteil des Kaufprozesses. Ihre Höhe richtet sich nach gesetzlichen Vorgaben und hängt vor allem vom Wert des Geschäfts sowie vom Umfang der erforderlichen Tätigkeiten ab.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar beim Immobilienkauf?

Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ist der Gang zum Notar gesetzlich vorgeschrieben. Der Kaufvertrag wird dort nicht nur unterzeichnet, sondern rechtlich verbindlich beurkundet.

Der Notar nimmt dabei eine unabhängige und neutrale Stellung ein. Er sorgt dafür, dass die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer rechtlich eindeutig formuliert sind, erklärt die wesentlichen Vertragsinhalte und weist auf die Folgen des Kaufvertrags hin.

Auch nach der Unterzeichnung begleitet der Notar die Abwicklung weiter. Dazu gehört unter anderem, notwendige Erklärungen einzuholen, den Eigentumsübergang vorzubereiten und die erforderlichen Schritte gegenüber dem Grundbuchamt anzustoßen.

Die Notarkosten entstehen daher nicht allein für den Beurkundungstermin, sondern für die gesamte rechtliche Begleitung des Immobiliengeschäfts.

Wie werden die Gebühren des Notars berechnet?

Notare können ihre Gebühren nicht frei festlegen. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz.

Maßgeblich ist dabei der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf orientiert sich dieser in der Regel am Kaufpreis. Auf Grundlage dieses Wertes werden die einzelnen Gebühren nach festen gesetzlichen Tabellen berechnet.

Je nachdem, welche Tätigkeiten im konkreten Fall erforderlich sind, können unterschiedliche Gebühren entstehen. Neben der Beurkundung des Kaufvertrags gehören dazu beispielsweise die weitere Vertragsabwicklung, bestimmte Vollzugstätigkeiten und gegebenenfalls zusätzliche Erklärungen oder Vereinbarungen.

Hinzu kommen Auslagen sowie die gesetzliche Umsatzsteuer. Auch besondere Gestaltungen des Kaufvertrags oder zusätzliche notarielle Leistungen können die Gesamtkosten beeinflussen.

Mit welchen Notar- und Grundbuchkosten ist zu rechnen?

In der Praxis werden Notar- und Grundbuchkosten häufig gemeinsam betrachtet, da beide unmittelbar mit der Abwicklung des Immobilienkaufs zusammenhängen.

Als grobe Orientierung wird häufig ein niedriger einstelliger Prozentsatz des Kaufpreises angesetzt. Die genaue Höhe lässt sich jedoch nicht pauschal bestimmen, da die Gebühren nach gesetzlichen Tabellen berechnet werden und vom jeweiligen Kaufvertrag abhängen.

Auch die Finanzierung kann Einfluss auf die Kosten haben. Wird beispielsweise eine Grundschuld für die finanzierende Bank bestellt und im Grundbuch eingetragen, entstehen hierfür zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren.

Käufer sollten deshalb nicht nur den reinen Kaufpreis kalkulieren, sondern ausreichend finanziellen Spielraum für alle Erwerbsnebenkosten einplanen.

Wer trägt die Notarkosten?

Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die notwendigen Eintragungen im Grundbuch übernimmt.

Bestimmte Ausgaben können jedoch beim Verkäufer verbleiben. Das betrifft beispielsweise Kosten, die entstehen, wenn bestehende Belastungen im Grundbuch gelöscht werden müssen, damit die Immobilie wie vereinbart übertragen werden kann.

Welche Partei welche Kosten übernimmt, wird im Kaufvertrag festgehalten. Deshalb lohnt es sich für Käufer wie Verkäufer, die entsprechende Regelung genau zu prüfen.

Welche zusätzlichen Kosten entstehen bei einer Finanzierung?

Viele Immobilienkäufe werden ganz oder teilweise über ein Darlehen finanziert. Die Bank verlangt dafür regelmäßig eine Sicherheit, die häufig in Form einer Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird.

Für die Bestellung und Eintragung dieser Grundschuld fallen zusätzliche Gebühren an. Die Höhe richtet sich unter anderem nach dem Betrag, der abgesichert werden soll.

Damit können die Notar- und Grundbuchkosten bei einer finanzierten Immobilie höher ausfallen als bei einem Kauf, der vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt wird.

Dieser Kostenpunkt sollte deshalb bereits berücksichtigt werden, wenn verschiedene Finanzierungsangebote verglichen und die benötigten Eigenmittel kalkuliert werden.

Warum gehören Notarkosten unbedingt in die Finanzplanung?

Bei der Immobiliensuche richtet sich der Blick häufig zuerst auf den ausgeschriebenen Kaufpreis. Für die tatsächliche finanzielle Belastung ist jedoch entscheidend, welche Gesamtkosten mit dem Erwerb verbunden sind.

Zu den klassischen Kaufnebenkosten gehören neben den Notar- und Grundbuchgebühren insbesondere die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Je nach Immobilie können zusätzlich Renovierungs- oder Modernisierungskosten hinzukommen.

Wer diese Ausgaben erst nach der Kaufentscheidung berücksichtigt, riskiert eine zu knapp kalkulierte Finanzierung. Sinnvoller ist es daher, das verfügbare Budget von Anfang an anhand der gesamten Investition zu bestimmen.

So lässt sich besser einschätzen, welcher Kaufpreis tatsächlich zum vorhandenen Eigenkapital und zur geplanten Finanzierung passt.

Gut vorbereitet zum Notartermin

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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