Ist der passende Käufer gefunden und sind sich beide Seiten über den Verkauf einig, steht einer der wichtigsten Schritte des Immobiliengeschäfts bevor: der Termin beim Notar. Gerade wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft oder verkauft, fragt sich häufig, was dort eigentlich passiert und worauf man sich vorbereiten sollte. Der Notartermin dient dazu, die getroffenen Vereinbarungen rechtssicher festzuhalten und Käufer wie Verkäufer über die Bedeutung des Kaufvertrags aufzuklären. Mit der Unterschrift wird aus der bisherigen Einigung schließlich ein verbindliches Rechtsgeschäft.

Vor dem Termin: Der Kaufvertrag wird vorbereitet

Der eigentliche Notartermin beginnt bereits einige Zeit vor dem persönlichen Treffen. Nachdem sich Käufer und Verkäufer über wesentliche Punkte wie Kaufpreis, Übergabe und weitere Vereinbarungen verständigt haben, erhält der Notar die notwendigen Angaben zur Vorbereitung des Kaufvertrags.

Dabei prüft er unter anderem das Grundbuch und berücksichtigt bestehende Rechte oder Belastungen, die für den Verkauf relevant sein können. Anschließend erstellt er einen Vertragsentwurf, der die getroffenen Vereinbarungen rechtlich abbildet. Dieser wird den Beteiligten vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung zur Verfügung gestellt.

Käufer und Verkäufer sollten diese Gelegenheit nutzen und den Vertragsentwurf aufmerksam lesen. Unklare Formulierungen oder offene Fragen können bereits vor dem Termin angesprochen werden. Auch Änderungswünsche sollten möglichst früh mitgeteilt werden.

Der Notar ist dabei weder Vertreter des Käufers noch des Verkäufers. Seine Aufgabe besteht darin, das Immobiliengeschäft neutral und rechtssicher zu gestalten und beide Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung ihrer Vereinbarungen zu informieren.

Was passiert beim eigentlichen Notartermin?

Beim Beurkundungstermin wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen. Das mag zunächst ungewöhnlich erscheinen, ist jedoch ein wesentlicher Bestandteil der notariellen Beurkundung. Gleichzeitig erläutert der Notar die rechtlichen Inhalte und beantwortet Fragen der Beteiligten.

Käufer und Verkäufer sollten deshalb keine Scheu haben, nachzufragen, wenn einzelne Regelungen nicht verständlich sind. Gerade bei einem Immobiliengeschäft geht es regelmäßig um erhebliche Vermögenswerte und langfristige Verpflichtungen. Der Termin bietet die Möglichkeit, Unklarheiten zu beseitigen, bevor der Vertrag verbindlich abgeschlossen wird.

Falls während der Beurkundung noch Änderungen notwendig werden, können diese grundsätzlich in den Vertrag aufgenommen werden. Erst wenn sämtliche Fragen geklärt und die Beteiligten mit dem Inhalt einverstanden sind, wird die Urkunde unterschrieben. Mit der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag für Käufer und Verkäufer verbindlich.

Welche Punkte werden im Kaufvertrag geregelt?

Ein Immobilienkaufvertrag enthält weit mehr als den vereinbarten Kaufpreis. Er legt fest, welche Immobilie verkauft wird, wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis gezahlt werden muss und wie der Eigentumsübergang abgewickelt wird.

Auch der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen, wird geregelt. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer die Immobilie wirtschaftlich nutzen, erhält beispielsweise mögliche Mieteinnahmen und übernimmt gleichzeitig laufende Kosten. Häufig wird dieser Übergang an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt.

Darüber hinaus können bestehende Grundbuchbelastungen, besondere Vereinbarungen zum Zustand der Immobilie oder Regelungen zur Übergabe Bestandteil des Vertrags sein. Deshalb ist es wichtig, dass sämtliche Absprachen, die für Käufer oder Verkäufer von Bedeutung sind, rechtzeitig an den Notar weitergegeben werden.

Muss der Kaufpreis direkt beim Notartermin bezahlt werden?

Die Unterzeichnung des Kaufvertrags bedeutet normalerweise nicht, dass der Käufer unmittelbar danach den Kaufpreis überweisen muss. Zunächst müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Der Notar veranlasst nach der Beurkundung die notwendigen Schritte für eine sichere Vertragsabwicklung. Dazu gehört regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf den späteren Eigentumserwerb absichert. Außerdem müssen gegebenenfalls Unterlagen zur Löschung nicht zu übernehmender Belastungen vorliegen und weitere erforderliche Voraussetzungen erfüllt werden.

Sind diese Bedingungen gegeben, informiert der Notar den Käufer mit einer sogenannten Fälligkeitsmitteilung. Erst dann wird der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen fällig. Dieses Verfahren soll beide Seiten schützen: Der Käufer soll sein Geld erst zahlen, wenn sein Eigentumserwerb ausreichend abgesichert ist, während der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren soll, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.

Wann gehört die Immobilie tatsächlich dem Käufer?

Auch wenn der Kaufvertrag bereits unterschrieben und möglicherweise sogar der Kaufpreis gezahlt wurde, ist der Käufer rechtlich noch nicht automatisch als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Nach der Kaufpreiszahlung und der Erfüllung der weiteren Voraussetzungen veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Erst mit der entsprechenden Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie.

Davon zu unterscheiden ist die tatsächliche Übergabe des Hauses oder der Wohnung. Wann Schlüssel, Besitz sowie Nutzen und Lasten übergehen, richtet sich nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. In vielen Fällen erfolgt dies im Zusammenhang mit der vollständigen Kaufpreiszahlung.

Wie kann ich mich auf den Notartermin vorbereiten?

Eine gute Vorbereitung trägt dazu bei, dass der Beurkundungstermin entspannt verläuft. Käufer und Verkäufer sollten den Vertragsentwurf vorher vollständig gelesen und offene Punkte möglichst geklärt haben.

Besonders wichtig ist, dass die tatsächlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien auch im Vertrag berücksichtigt werden. Gibt es beispielsweise besondere Absprachen zur Übergabe, zum Inventar, zum Zustand des Objekts oder zu bekannten Mängeln, sollten diese nicht erst nach der Unterzeichnung zur Sprache kommen.

Käufer sollten außerdem ihre Finanzierung rechtzeitig abgestimmt haben. Der Notar prüft zwar die rechtliche Gestaltung des Immobiliengeschäfts, bewertet jedoch nicht, ob der vereinbarte Kaufpreis wirtschaftlich angemessen ist oder ob sich der Käufer die Immobilie finanziell leisten kann.

Der Notartermin als wichtiger Schritt zum Eigentumsübergang

Der Beurkundungstermin ist weit mehr als eine reine Formalität. Er schafft Rechtssicherheit, hält die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer verbindlich fest und bildet die Grundlage für die anschließende Abwicklung des Immobilienkaufs.

Wer den Vertragsentwurf vorher sorgfältig prüft, Fragen rechtzeitig klärt und sich über den Ablauf informiert, kann dem Termin in der Regel entspannt entgegensehen. Auch nach der Beurkundung begleitet der Notar das Verfahren weiter, bis die wesentlichen Schritte des Eigentumsübergangs erledigt sind.

Gut vorbereitet zum Immobilienverkauf

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder haben Fragen zum Ablauf bis zum Notartermin? Sprechen Sie uns an. Wir begleiten Sie zuverlässig durch den gesamten Verkaufsprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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