Von Eigentümern und
Abgebern häufig gefragt:
Tel: +43 1 532 01 80 201
E-Mail: office@kostner-immobilien.at
Wenn Sie Eigentümer oder Abgeber in Österreich sind und über Verkauf oder Vermietung nachdenken, klären wir zuerst Preis, Unterlagen und den realistischen Zeitrahmen. Danach bereiten wir die Immobilie sauber auf und steuern den gesamten Ablauf. Sie sprechen nur mit passenden Interessenten, statt sich durch Anfragen zu kämpfen. Am Ende steht ein Abschluss, der für Sie fachlich und organisatorisch stimmt.
Ihr Axel Bernd-Kostner
Leistungskatalog für Verkäufer
- Erstgespräch
- Objektbesichtigung
- Unterlagenbeschaffung
- Immobilienbewertung
- Angebotspreisfindung
- Selektion Interessentendatenbank – Info an alle Interessenten mit Suchprofil
- Veröffentlichung auf der eigenen Homepage
- Verkaufsschild anbringen (auf Wunsch)
- Veröffentlichung auf Immobilienplattformen
- Nutzung von Kontaktnetzwerken
- Regelmäßige Information der Auftraggeber
- 360-Grad-Besichtigungstour
- Moderne Grundrissanfertigung
- Exposé erstellen
- Exposé-Versand
- Immobilienportale
- Flyer verteilen
- Plakatwerbung
- Zeitungsanzeigen
- Zusammenarbeit mit Kollegen
- Anfragen beantworten
- Vorqualifizierung der Kaufinteressenten – Scheininteressenten herausfiltern
- Besichtigungstermine vereinbaren mit qualifizierten Kaufinteressenten
- Besichtigungen mit qualifizierten Kaufinteressenten
- Angebote annehmen
- Bonitätsprüfung Verträge/Übergabe
- Mittler zwischen Käufer und Verkäufer
- Preisverhandlungen mit den Interessenten
- Ggf. Bieterverfahren durchführen
- Formalitäten mit dem Notar klären
- Kaufvertragsbesprechung
- Individuelle Vereinbarungen aufnehmen
- Anwesenheit bei Beurkundung
- Begleitung bei der Übergabe, Erstellung eines Übergabeprotokolls
Warum Sie bei Kostner Immobilien richtig sind
Regional und vertrauensvoll
Wir sind diskret. Gepaart mit unserer lokalen Marktkenntnis in Wien und Umgebung sorgen wir so für einen stressfreien Verkaufsprozess für Sie.
Verhandlungsgeschickter Marktkenner
Weil unser Angebotspreis fundiert ist, können wir ihn in jeder Verhandlung verteidigen und sorgen so für Zufriedenheit auf beiden Seiten.
Verkaufsprozess Begleitung
Von Bewertung und Vermarktung, über Besichtigungen und Preisverhandlungen, bis zu Notartermin und Übergabe. Wir sind für Sie da.
Warum mit Makler?
Ohne Makler verkaufen
Wenn Sie unsicher sind, mit welchem Preis Sie den Verkauf starten wollen, empfehlen wir Ihnen unsere Preisprognose. In unserem Erklärvideo erfahren Sie, wie es gelingt, einen marktgerechten Preis zu erzielen.
Verkauf einfach
Lokale Expertise
Langjährige Erfahrung
Rechtsicherer Verkauf
Immobilienmagazin
-
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Was erwartet mich beim Notar? So läuft der Immobilienkauf beim Notartermin ab -
Notarkosten beim Immobilienkauf: Welche Ausgaben zusätzlich zum Kaufpreis entstehen
Unser Plus für Eigentümer
Zielgenaue Immobilienbewertung
Bewerten Sie jetzt Ihre Immobilie. Nutzen Sie Ihre Chance – erfahren Sie, was Ihre Immobilie wirklich wert ist!
Referenzen
Entdecken Sie unsere Vermittlungserfolge.
Marketingpaket
Individuell, zielgerichtet und wirkungsvoll – damit Ihre Immobilie die Aufmerksamkeit bekommt, die sie verdient.
Termin buchen ohne
E-Mail-Pingpong!
Was wir für Eigentümer tun
Verkauf
Erfahren Sie Schritt für Schritt wie wir Sie professionell durch den gesamten Verkaufprozess begleiten und worauf es beim Immobilienverkauf wirklich ankommt.
Kapitalanleger
Sie möchten investieren oder verkaufen ein Renditeobjekt? Wir begleiten Sie mit Marktkenntnis und Expertise bis zur erfolgreichen Transaktion.
Marketingpaket
Profi-Fotos
Wir arbeiten mit professionellen Fotografen zusammen, die Ihre Immobilie im richtigen Licht erstrahlen lassen. Durch gute Fotos verringert sich die Vermarktungsdauer und Sie finden schnell den passenden Käufer.
Immobilienportale
Wir stellen Ihre Immobilie in allen gängigen Portalen und auf unserer Website online und sorgen für eine gute Präsentation. Wir beantworten alle eingehenden Fragen, prüfen Interessenten und vereinbaren Besichtigungen.
Energieausweis
Ein Energieausweis ist in Deutschland beim Immobilienverkauf Pflicht und gehört in jedes Exposé. Wir lassen Ihnen einen Energieausweis erstellen und sorgen dafür, dass Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.
Unser Verkaufsprozess
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Erstgespräch & Zieldefinition
Wir sprechen über Ihre Wünsche, Ihre Immobilie und die passende Verkaufsstrategie.
2
Marktwert-
analyse & Bewertung
Wir analysieren Ihre Immobilie und legen einen marktgerechten Angebotspreis fest.
3
Unterlagen-
service & Exposé
Wir kümmern uns um die Unterlagen, Fotos und erstellen ein hochwertiges Exposé.
4
Vermarktungs-
strategie
Ihre Immobilie wird optimal platziert – regional, online und in unserer Datenbank vorgemerkter Interessenten.
5
Interessenten-
management
Wir filtern echte Käufer und organisieren qualifizierte Besichtigungstermine.
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Besichtigungen mit Betreuung
Wir führen jede Besichtigung persönlich durch und beantworten alle Fragen.
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Verhandlung & Rückmeldung
Wir informieren Sie regelmäßig, beraten Sie bei Angeboten und verhandeln professionell.
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Vertrags-
vorbereitung
Wir stimmen die Vertragsinhalte mit dem Notar ab und bereiten alle Unterlagen vor.
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Notartermin & Beurkundung
Wir begleiten Sie zum Notar und erklären den Ablauf Schritt für Schritt.
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Übergabe & Abschluss
Wir organisieren die Übergabe und stehen Ihnen auch nach dem Verkauf weiterhin zur Seite.
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Ihr Ansprechpartner
Hier finden Sie Antworten auf häufige Fragen
Ob Sie selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen, hängt von verschiedenen Aspekten ab. In beiden Fällen gibt es Vor- und Nachteile, die Sie im Vorhinein abwägen sollten. Der entscheidendste Punkt ist oftmals die Zeit, die Sie investieren können. Für die Erstellung eines überzeugenden Exposés, die Beantwortung der Anfragen und Koordinierung der Besichtigungen, die Beantwortung der bau- und vertragsrechtlichen Fragen und dafür, den potentiellen Käufer mit Verhandlungsgeschick zu einem Vertragsabschluss zu führen, müssen Sie gewissenhaft recherchieren und ausdauernd sein.
Der Vorteil bei der Beauftragung eines professionellen Maklers liegt vorrangig darin, dass der gesamte Verkauf strukturiert und ordnungsgemäß, besonders im Hinblick auf rechtliche Fragen, abläuft. Der Makler holt alle benötigten Unterlagen und Dokumente ein, bestimmt fachkundig und realistisch den Preis, erstellt professionelle Fotos und 3D-Rundgänge für die festgelegte Marketingstrategie und führt die Verkaufsgespräche. Sie profitieren somit von der Erfahrung des Maklers, sparen enorm viel Zeit, schonen Ihre Nerven und können Ihre Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit auch schneller und zu einem höheren Preis verkaufen.
Der Nachteil liegt in der Provision, die dem Makler nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages zusteht. Da Sie allerdings nur dann eine Provision zahlen müssen, wenn der Makler auch tatsächlich erfolgreich war, d.h. wenn es zu einem rechtsgültigen Verkauf gekommen ist, ist das Risiko einer Fehlinvestition nicht gegeben.
Ein Immobilienverkauf verläuft in drei Phasen:
In der Vorbereitungsphase wird eine Marktrecherche von vergleichbaren Objekten durchgeführt, um einen sinnvollen Angebotspreis festzulegen. Es werden die notwendigen Unterlagen beschafft, fotografiert, 3D-Rundgänge und Videos erstellt und ein aussagekräftiges Exposé angefertigt. Dazu müssen vorher ggf. noch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Eine optimale Vorbereitung erleichtert den Verkauf und beugt auch späteren Überraschungen vor, speziell dann, wenn rechtliche Dinge nicht oder noch nicht passen.
In der Verkaufsphase wird die Immobilie auf den Markt gebracht. Dies geschieht über die Interessentendatenbank, Kontaktnetzwerke, Plattformen, Social Media Kanäle, Veröffentlichung auf der eigenen Webseite etc. Anfragen werden beantwortet, Besichtigungstermine vereinbart und durchgeführt. Ist ein Käufer gefunden und ein entsprechendes Kaufanbot gelegt worden, kommt Phase drei, die Abwicklungsphase.
In der Abwicklungsphase wird der Kaufvertrag beauftragt und nach Zustimmung beider Seiten unterzeichnet. Nach dem Eingang des Kaufpreises und der Nebenkosten auf dem Treuhandkonto wird die Immobilie übergeben. Es werden Zählerstände abgelesen, der Zustand des Objekts geprüft und protokolliert. Nach der Einverleibung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt die Auszahlung an den Verkäufer.
Wie viel eine Bewertung kostet, hängt davon ab, welcher Aufwand für die Erstellung einer solchen nötig ist. Onlinebewertungen oder einfache Vor-Ort-Bewertungen sind bei uns kostenlos, Bewertungen im Rahmen einer Beauftragung ebenfalls. Für umfangreichere Bewertungen ohne Beauftragung fällt ein Honorar von 300 € an. Falls es danach zu einer Beauftragung kommt, bekommen Sie das Geld bei der Provision angerechnet.
Makler erhalten nur im Erfolgsfall, d.h. bei erfolgreicher Vermittlung einer Immobilie, eine Provision. Dieses liegt im Normalfall bei 3,6 % des Verkaufspreises (Inkl. Umsatzsteuer).
Eine Bewertung muss keine Beauftragung zur Folge haben. Wir werden selbstverständlich trotzdem die Bewertung nach bestem Wissen und Gewissen durchführen.
Wir als Immobilienmakler erstellen Ihnen eine Bewertung für Ihre Immobilie und schauen dabei natürlich auch, ob es Potentiale für höhere Preise gibt.
Brauchen Sie eine Bewertung für z.B. genehmigungspflichtige Verkäufe bei Besachwaltung oder Erbstreitigkeiten muss diese von einem gerichtlich vereidigten Gutachter erstellt werden. Diese sind kostenpflichtig. Der Preis richtet sich nach dem Objekt und dem Aufwand und muss in einzelnen Fall erfragt werden.
Eine Onlinebewertung wird von Computerprogrammen auf Grund weniger Eckdaten erstellt und gibt nur eine sehr grobe Wertspanne an. Diese ist so groß gehalten, dass man eigentlich mit dieser Bewertung keinen brauchbaren Anhaltswert für eine Vermarktung erhält. Wenn Sie privat verkaufen möchten und dafür einen Preis benötigen, ist eine Onlinebewertung nicht aussagekräftig genug.
Bei einem Vor-Ort-Termin können deutlich mehr Aspekte herangezogen werden und die Immobilie auch quasi mit einem Käuferblick betrachtet werden, wodurch eine deutlich realitätsnähere Bewertung erstellt werden kann.
Damit Sie im Exposé korrekte Daten angeben und deren Richtigkeit belegen können, müssen diese im Vorfeld recherchiert werden. Dazu benötigen Sie, abhängig von der Art der Immobilie, Unterlagen wie:
– Baubeschreibung
– Grundbuchauszug
– Baupläne
– Bewilligungen
– Wohnflächenberechnungen
– Energieausweis
– Ggf. Nutzwertgutachten
– Ggf. Wohnungseigentumsvertrag
– Ggf. Protokoll der Eigentümerversammlung
– Betriebskostenabrechnung
– Ggf. Vorausschau
– Sanierungsnachweise
– Ggf. Mietverträge
– Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
– Verdachtsflächenkataster
– Informationen über Lasten und Servitute
Um eine Immobilie verkaufen zu können, ist, bis auf wenige Ausnahmen, ein Energieausweis notwendig. Ist kein gültiger Energieausweis vorhanden, muss er neu erstellt werden. Dies erfolgt durch dafür berechtigte und zugelassene Unternehmen.
Ist die Einverleibung des neuen Eigentümers im Grundbuch und die Übergabe erfolgt, wird der Kaufpreis, ggf. abzüglich der Steuern und der Restschuld des Darlehens, auf das von Ihnen angegebene Bankkonto überwiesen, womit der Verkauf abgeschlossen ist.
Der Kaufvertrag wird vom Käufer beauftragt, die Bereitstellung der notwendigen Unterlagen, Koordination des Notartermins etc. übernehmen wir als Makler.
Inwieweit eine Renovierung oder Sanierung Ihrer Immobilie notwendig ist und ob sich eine solche überhaupt auszahlt, hängt von verschiedenen Faktoren wie Alter, Zustand etc., aber auch von der anvisierten Zielgruppe ab. Bei Wohnungen sind Renovierungen gewöhnlich sehr verkaufsfördernd, bei Wohnhäusern eher eine Einzelfallentscheidung. Gebäude aus den 60er Jahren werden oftmals von dem neuen Eigentümer abgerissen, wenn nicht zwischenzeitlich größere Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Ist der Grundstückspreis allerdings nicht so hoch, kommen evtl. auch Käufer in Frage, die die Immobilie erhalten und in Eigenleistung sanieren möchten.
Ebenso ist der Zeitrahmen zu beachten, da sich durch die Arbeiten der Verkaufszeitraum verlängern wird.
„Viele Köche verderben den Brei“ sagt schon der Volksmund. Bei Immobilienverkäufen gilt das ganz besonders. Eine Immobilie, die von mehreren Maklern auf denselben Plattformen, aber in sehr unterschiedlicher Qualität der Bilder etc., angeboten wird, wirkt beim Interessenten wie ein Ladenhüter, der weg muss und wird daher wahrscheinlich weniger oft angefragt und erzielt auch eher nur einen niedrigeren Preis.
Beim Verkauf fallen für den Verkäufer im Wesentlichen ggf. die Maklerprovision, die Immobilienertragssteuer und die Restschuld des Darlehens an. Fallabhängig können geringe Kosten für das Treuhandkonto, die Rangordnung und die Berechnung der Steuer anfallen.
Die Erstellung des Kaufvertrags und die Notarkosten übernimmt im Regelfall der Käufer.
Da der Käufer im Regelfall dies bezahlt, kann er auch den Notar bestimmen.
Nachdem das Kaufanbot von beiden Seiten gegengezeichnet wurde, wird ein Rechtsanwalt oder ein Notar mit der Erstellung des Kaufvertrages und der Übernahme der Treuhandschaft beauftragt. Der Kaufvertrag wird als Entwurf sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer zur Prüfung vorgelegt und ggf. korrigiert, bis beide Seiten ihr Einverständnis geben. Danach wird dieser vor einem Notar unterschrieben.
Sind der Kaufpreis plus die Nebenkosten auf dem Treuhandkonto eingelangt, wird die Immobilie übergeben. Parallel wird die Einverleibung des neuen Eigentümers im Grundbuch beantragt. Ist diese erfolgt erhält der Verkäufer den Kaufpreis ggf. abzüglich der Steuern und der Restschuld des Darlehens, auf das von ihm angegebene Bankkonto überwiesen.
Wie lange der Immobilienverkauf dauert, hängt von der Objektart, der momentanen Nachfrage- und Angebotssituation und dem Angebotspreis ab. Das wird konkret beim Vor-Ort-Termin besprochen.
Wenn Sie die Immobilie seit dem Erwerb selbst mindestens zwei Jahre (Man darf vor dem Verkauf nicht ausziehen!) oder durchgehend fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre bewohnt haben, können Sie die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen und brauchen keine Immobilienertragssteuer zu bezahlen.
Haben Sie die Wohnung nicht oder nicht lange genug selbst bewohnt, wird entsprechend die Immobilienertragssteuer fällig, die in den meisten Fällen vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und aus dem hinterlegten Kaufpreis direkt an das Finanzamt abgeführt wird.
Bei der Art der Immobilienertragssteuer wird auf das letztmalige entgeltlichen Kaufdatum geschaut. Liegt dieses vor dem 1.4.2002, handelt es sich um einen sogenannten „Altfall“ mit einer Pauschalbesteuerung von 4,2% auf den Kaufpreis. Seit dem 1.4.2002 beträgt die Steuer 30% vom Veräußerungsgewinn.
Wir bewerben Ihre Immobilie bei unseren Suchkunden, in verschiedenen Plattformen, den sozialen Medien, in unseren verschieden Makler- und Kontaktnetzwerken und natürlich auf unserer Website.
Wir empfehlen, dass Verkäufer bei den Besichtigungen nicht anwesend sind. Käufer wollen meist die Immobilie erstmal in Ruhe ansehen und auf sich wirken lassen. Je mehr „fremde“ Personen für den Käufer dabei anwesend sind, desto ungünstiger wirkt sich dies auf den Verkauf aus.