Bei vermieteten Liegenschaften ist neben Lage und Zustand besonders wichtig, welche Erträge nachhaltig erzielbar sind. Das Ertragswertverfahren stellt diese Ertragskraft in den Mittelpunkt. In Österreich richtet sich die Bewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG); maßgeblich sind der zu erwartende Reinertrag, ein angemessener Zinssatz und die voraussichtliche Nutzungsdauer.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Nach § 5 LBG wird der erwartete oder erzielte Reinertrag auf den Bewertungsstichtag bezogen und entsprechend der Nutzungsdauer kapitalisiert. Das Verfahren ist besonders bei Anlageobjekten hilfreich, bei denen laufende Mieterträge den Wert wesentlich prägen. Je nach Bewertungszweck und Objekt können auch weitere Verfahren erforderlich sein.

Vom Mietertrag zum Ertragswert

Ausgangspunkt ist der Rohertrag aus der Bewirtschaftung. Für den Reinertrag werden davon tatsächliche Aufwendungen für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung sowie die gesetzlich zu berücksichtigende Abschreibung abgezogen. Auch ein mögliches Ausfallwagnis ist einzubeziehen. Sind tatsächliche Erträge nicht nachvollziehbar oder nicht nachhaltig, kann § 5 Abs. 3 LBG auf nachhaltig erzielbare Erträge bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung abstellen.

Welche Rolle spielen Bodenwert und Restnutzungsdauer?

Die voraussichtliche Nutzungsdauer der Liegenschaft beeinflusst, über welchen Zeitraum Erträge angesetzt werden. Zustand, Instandhaltungsbedarf und bereits durchgeführte Modernisierungen helfen dabei, die wirtschaftliche Nutzung einzuschätzen. Rechte und Lasten, die den Wert beeinflussen, sind nach § 3 LBG ebenfalls zu berücksichtigen.

Warum ist der Liegenschaftszinssatz so wichtig?

Der angemessene Kapitalisierungszinssatz richtet sich laut § 5 Abs. 4 LBG nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung. Er muss zum Objekt und zum Markt passen; seine Wahl ist im Gutachten zu begründen. Ein pauschaler Zinssatz kann daher zu einer unzutreffenden Einschätzung führen.

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Es kommt vor allem für vermietete Wohn- und Gewerbeobjekte sowie andere Anlageimmobilien in Betracht. Welches Verfahren für eine konkrete Bewertung geeignet ist, hängt von Objekt, Bewertungszweck und verfügbarer Datenlage ab.

Aktuelle Miete und Immobilienwert sind nicht dasselbe

Eine momentane Miete allein sagt noch wenig über den nachhaltigen Ertrag aus. Zu prüfen sind unter anderem Mietausfälle, laufende Kosten, Instandhaltungsbedarf und die langfristige Vermietbarkeit. Erst daraus ergibt sich ein belastbareres Bild der Ertragslage.

Warum Marktkenntnis trotz Berechnungsverfahren entscheidend bleibt

Das Ergebnis hängt von nachvollziehbaren Annahmen zu Ertrag, Aufwand, Nutzungsdauer und Zinssatz ab. Regionale Nachfrage und Besonderheiten des Objekts sind daher sorgfältig zu beurteilen. Eine professionelle Bewertung legt ihre Grundlagen offen und ordnet den errechneten Wert in die Verhältnisse des österreichischen Immobilienmarkts ein.

Wir unterstützen Sie dabei, den Wert Ihrer Immobilie realistisch einzuschätzen und ihre Ertragssituation im aktuellen Marktumfeld richtig einzuordnen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie einen Verkauf planen oder eine professionelle Bewertung wünschen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Ertragswertverfahren bei Immobilien: Wenn die Einnahmen den Wert bestimmen