Beim Verkauf einer Immobilie in Österreich kann Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfallen. „Spekulationssteuer“ ist eine umgangssprachliche Bezeichnung: Eine allgemeine Steuerfreiheit nach zehn Jahren gibt es für private Grundstücksveräußerungen nicht mehr. Seit 1. April 2012 werden Veräußerungsgewinne grundsätzlich besteuert.

Was wird bei der Immobilienertragsteuer besteuert?

Besteuert wird grundsätzlich der Veräußerungsgewinn, nicht der gesamte Verkaufspreis. Vereinfacht werden dem Verkaufserlös die maßgeblichen Anschaffungskosten und steuerlich berücksichtigungsfähige Aufwendungen gegenübergestellt. Bereits geltend gemachte Abschreibungen können die Berechnung beeinflussen.

Für ältere Grundstücke gelten unter bestimmten Voraussetzungen pauschale Berechnungsvorschriften. Der besondere Steuersatz beträgt bei privaten Grundstücksveräußerungen grundsätzlich 30 Prozent. Stattdessen kann eine Regelbesteuerung beantragt werden, wenn das im Einzelfall günstiger ist.

Wann kann die Hauptwohnsitzbefreiung greifen?

Eine Befreiung kann für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung samt Grund und Boden gelten, wenn die Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Alternativ genügt ein durchgehender Hauptwohnsitz von mindestens fünf Jahren innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf. Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden.

Auch selbst hergestellte Gebäude können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Diese Befreiung umfasst den Grund und Boden nicht automatisch. Bei Vermietung oder betrieblicher Nutzung gelten zusätzliche Einschränkungen.

Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien?

Bei einer Erbschaft oder Schenkung fällt grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an. Wird die Immobilie später verkauft, wird für den Anschaffungszeitpunkt grundsätzlich auf die Rechtsvorgängerin oder den Rechtsvorgänger abgestellt. Eine Schenkung oder Erbschaft setzt also nicht automatisch eine neue steuerliche Frist in Gang. Ob eine Befreiung greift, hängt von den konkreten Umständen ab.

Warum sollte die Steuer vor dem Verkauf geprüft werden?

Erwerbsdatum, frühere Vermietung, Abschreibungen, Hauptwohnsitzzeiten und mögliche Befreiungen beeinflussen den voraussichtlichen Nettoerlös. Bei bestimmten Umwidmungen kann außerdem ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag anfallen.

Lassen Sie die individuelle Berechnung vor dem Verkauf von einer Steuerberatung oder einer anderen qualifizierten Fachperson prüfen. Kostner Immobilien unterstützt Sie bei Wertermittlung und Vermarktung.

Sie denken über den Verkauf Ihrer Immobilie nach?

Wir unterstützen Sie bei der Wertermittlung und entwickeln mit Ihnen eine passende Verkaufsstrategie. Sprechen Sie uns gerne an und lassen Sie uns gemeinsam die nächsten Schritte planen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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