Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, bei der Grundstück und bauliche Substanz im Mittelpunkt stehen. In Österreich richtet sich die Bewertung nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Der so ermittelte Sachwert ist eine fachliche Bewertungsgrundlage und nicht automatisch der erzielbare Verkaufspreis.

Was steckt hinter dem Sachwertverfahren?

Nach dem LBG setzt sich der Sachwert grundsätzlich aus Bodenwert, Bauwert sowie dem Wert sonstiger Bestandteile und gegebenenfalls des Zubehörs zusammen. Das Verfahren betrachtet damit Grundstück und Gebäude getrennt und führt die maßgeblichen Werte anschließend zusammen.

Das LBG nennt außerdem das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Welche Methode geeignet ist, hängt von der Immobilie, dem Bewertungszweck und den verfügbaren Daten ab. Wenn nötig, können mehrere Verfahren herangezogen werden.

Wie wird der Gebäudewert berücksichtigt?

Für den Bauwert wird in der Regel vom Herstellungswert der baulichen Anlagen ausgegangen. Davon werden technische und wirtschaftliche Wertminderungen abgezogen. Zustand, Alter, erkennbare Mängel, Schäden und ein aufgeschobener Reparaturbedarf können daher wesentlich sein. Durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen sind bei der Beurteilung des Gebäudes zu berücksichtigen.

Welche Bedeutung hat das Grundstück?

Der Bodenwert wird nach dem LBG in der Regel anhand von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften abgeleitet. Lage, Größe, Zuschnitt und tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten beeinflussen die Einschätzung. Bebauung, baurechtliche Vorgaben und andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen können ebenfalls wertrelevant sein.

Eine deutsche Bodenrichtwertkarte oder ein deutsches Berechnungsschema ist dafür nicht die maßgebliche Grundlage. Entscheidend sind geeignete Vergleichsdaten und die konkreten Verhältnisse der österreichischen Liegenschaft.

Warum ist eine Marktanpassung notwendig?

Ein rechnerischer Sachwert bildet die Verhältnisse des Immobilienmarktes nicht für sich allein ab. Nach dem LBG sind wertbeeinflussende Umstände wie die Lage und öffentlich-rechtliche Beschränkungen gesondert zu berücksichtigen. Bei der abschließenden Wertermittlung zählen zudem der Stand der Wissenschaft und die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr.

Die deutsche ImmoWertV mit ihren Begriffen und standardisierten Rechenschritten sollte daher nicht ungeprüft auf österreichische Immobilien übertragen werden.

Wann kann das Sachwertverfahren sinnvoll sein?

Das Sachwertverfahren kann besonders bei Immobilien hilfreich sein, deren Wert stark von Grundstück und baulicher Substanz geprägt ist, etwa bei eigengenutzten Häusern. Ob es im konkreten Fall passt, ist anhand des Bewertungszwecks und der verfügbaren Marktdaten zu beurteilen.

Sachwert und Verkaufspreis sind nicht automatisch identisch

Der Sachwert ist keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis. Nachfrage, Lage, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation beeinflussen, welchen Preis Interessenten tatsächlich zu zahlen bereit sind. Eine realistische Einschätzung verbindet daher die baulichen Merkmale mit regionalen Vergleichsdaten und dem Marktgeschehen.

Was ist Ihre Immobilie heute wert?

Wir unterstützen Sie dabei, den Wert Ihrer Immobilie realistisch einzuordnen und die aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie eine professionelle Einschätzung für Ihren geplanten Verkauf wünschen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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